Hablemos de los fondos inmobiliarios: que son, como funcionan, cuales son los costos, ventajas y desventajas.
Si buscas incursionar en el mundo de las inversiones inmobiliarias, seguro que habrás oído hablar de los fondos inmobiliarios o fondos mutuos de inversión inmobiliaria, son herramientas para operaciones de especulación inmobiliaria con una entrada más alta que el crowdfunding inmobiliario.
Quienes muchas veces se preguntan donde invertir dinero para tener ganancias, encuentran en un fondo inmobiliario, un vehículo de inversión particular a medio y largo plazo que proporciona un rendimiento al vencimiento. De manera similar al crowdfunding inmobiliario, le permite invertir en bienes raíces uniéndose a un grupo de personas, pero prevé una junta directiva y líneas precisas de gestión de activos a la cabeza de la estructura.
¿Qué es un fondo inmobiliario?
Un fondo mutuo de bienes raíces es una institución financiera.
Un fondo de inversión se define como bienes raíces cuando invierte al menos dos tercios de sus activos en bienes raíces, derechos inmobiliarios o acciones en empresas que operan en el mercado inmobiliario. Este requisito debe cumplirse dentro de los 24 meses posteriores a la constitución del fondo y debe tener una vigencia perpetua. El porcentaje puede reducirse al 51% si el fondo invierte no menos del 20% de sus activos en operaciones de titulización o préstamos con garantía hipotecaria .
Una de las características, además de la ventaja de un fondo inmobiliario, es la posibilidad de invertir en inmuebles sin tener grandes montos para la compra de un inmueble, de hecho, cada inversor puede comprar unas acciones de capital que luego serán utilizadas por el fondo para las distintas transacciones inmobiliarias.
Un fondo inmobiliario, mediante la emisión de acciones, crea una versión más líquida de una inversión inmobiliaria, lo que permite al inversor operar sin tener que comprar personalmente toda la propiedad.
Tipos y características de un fondo inmobiliario
Un fondo inmobiliario se puede cerrar, en este caso es posible comprar las acciones sólo en el momento de la constitución, o abrir, cuando es posible tener reembolsos anticipados y realizar emisiones incluso después de la creación.
Clasificación de los fondos de inversión inmobiliaria
- Los sujetos a los que se dirigen (inversores minoristas o expertos);
- Los métodos de adquisición (contribución, no contribución);
- La política de distribución (distribución o acumulación).
Un fondo inmobiliario suele tener una duración mínima de 10 años y un vencimiento indicado en el prospecto, dentro del cual cada inversor recuperará el capital invertido.
Los fondos inmobiliarios pueden operar utilizando apalancamiento financiero, esto les permite realizar transacciones con un valor extremadamente superior a los activos reales disponibles.
¿Cómo funciona un fondo inmobiliario?
La primera fase de la creación de un fondo inmobiliario implica la constitución y suscripción de acciones. Cada fondo tiene un activo inicial definido, este monto se divide en acciones que pueden ser compradas por inversionistas, una vez alcanzado el monto que luego será utilizado por el fondo para operar, se cierran las suscripciones. A veces, en el caso de un fondo inmobiliario de capital variable, es posible que con el tiempo se emitan otras acciones para aumentar el capital, lo que permitirá realizar más inversiones.
Posteriormente, el fondo selecciona, de acuerdo con los lineamientos de gestión establecidos durante la fase de constitución, las propiedades en las que opera, estas pueden ser propiedades residenciales en lugar de comerciales dependiendo de la preferencia del fondo.
Al vencimiento, que también puede ocurrir después de 30 años, a cada inversor se le devolverá el monto invertido y el aumento por un resultado positivo de las operaciones. Sin embargo, puede suceder que se produzca una disminución del valor de los inmuebles, lo que provocaría una pérdida de parte del capital invertido.
Algunos fondos inmobiliarios cotizan en bolsa, estos son los únicos que te permiten liquidar sus posiciones en cualquier momento.
Ventajas y desventajas de un fondo inmobiliario
Dejemos por un momento los fondos inmobiliarios que cotizan en bolsa, para dedicarnos a los más clásicos que se colocan en el mercado.
Si un fondo cotizado da la posibilidad de liquidar sus posiciones en cualquier momento, el fondo no cotizado ofrece la ventaja de invertir en un producto financiero que no está vinculado al desempeño de las bolsas de valores. Esto convierte al fondo inmobiliario en una excelente herramienta de inversión a medio y largo plazo.
La principal desventaja es la imposibilidad de recuperar el monto invertido a menos que el fondo caduque, salvo pacto en contrario en el contrato. Este factor, especialmente para los fondos inmobiliarios que duran muchos años, expone a los inversores a mayores riesgos.
Costos de los fondos inmobiliarios
Desde un punto de vista financiero, los gastos que soporta un fondo inmobiliario son inferiores a los que generalmente se tienen que incurrir por otras fuentes de inversión. Esta es la razón principal que impulsa a muchos a invertir en este tipo de fondo en particular.
La ventaja de invertir en un fondo para quienes deciden comprar las acciones en el momento de la emisión es comprar los valores a un precio definido en el momento de su constitución, de lo contrario, quienes ingresan a la carrera por decisión de la junta directiva, compre los valores a un valor determinado por el mercado, o superior.
No obstante, conviene tener en cuenta que en un fondo cerrado: el vencimiento se suele fijar lejos de la fecha de apertura del fondo, además, existe la posibilidad de una nueva prórroga de 3 años en el caso de que en el momento del vencimiento haya problemas en el mercado para la venta de los activos en los que uno ha invertido; el cupón pagado también puede ser muy alto, pero el capital invertido permanece fijo durante un largo período de tiempo.
